בראשית דבריי ברצוני להדגיש: כולם יוצאים מרוויחים מתכניות ההתחדשות העירונית המוצלחות האלה, ואין שום סיבה שאתם לא.
אם אתם מתנהלים מול דיירים, או מול יזמים, משרדנו מייצג גם דיירים וגם* יזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית לפי תמ”א 38 על שתי גרסאותיה.
(*אני מבהיר כי בהתאם לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין, אנחנו לא מייצגים את הבעלים בעסקת תמ”א 38 ואת היזם באותה עסקה, עליכם, לפני בחירת היזם לברר אם לעורך דין הדיירים יש/או הייתה התקשרות
קודמת עם היזם. אנחנו מקפידים שלא יהיו ניגוד עניינים, ומייצגים בנאמנות צד אחד בכל עסקה. אם היזם מציע לכם את שירותיו של עורך דין שלו (זה לגמרי לא מומלץ) עליכם לבקש, הצהרה מפורשת על היעדר ניגוד עניינים).
מטרת תוכניות התחדשות עירונית הן חידוש אזורי מגורים ושכונות ישנות על ידי שיפור, חיזוק, עיבוי ושיפוץ מבני מגורים, תוך מודרניזציה של שטחים ציבוריים ותשתיות. בדרך כלל, פרויקטים אלה כוללים בניית יחידות דיור חדשות בתוך שכונות קיימות ומבוססות. יוזמות כאלה זוכות לתמיכה הן מצד גופים ממשלתיים והן מצד יוזמות פרטיות.
בפרויקט התחדשות עירונית הורסים את המבנה המקורי ובמקומו בונים מבנה חדש, או שהיחידות הקיימות עשויות לעבור הרחבות. יתר על כן, לעתים קרובות מתווספות קומות נוספות למבנים. חשוב לציין כי שינויים אלה מתבצעים בדרך כלל מבלי להטיל עלויות שיפוץ ובנייה משמעותיות על בעלי הדירות.
למשרדנו ניסיון רב במציאת פתרונות יצירתיים, התייחסות בלתי מתפשרת לערבויות וביטחונות, ועל כן, אם אתם מחפשים משרד עורכי דין מומחה בתמ”א, או אם חלילה וחס, אתם מרגישים שיצאתם מפסידים מפרויקט מסוים, אם אין לכם ייצוג משפטי, או אתם מרגישים שהייצוג שלכם אינו הולם את הציפיות שלכם
אז המאמר הזה הוא עבורכם.
התחדשות עירונית מסוג תמ”א 38 (תוכנית מתאר ארצית מספר 38) נחלקת לשתי גרסאות:
- תמ”א 38/1 במסגרתה מבצעים הרחבה, שיפוץ, חיזוק ועיבוי נגד רעידות אדמה
- תמ”א 38/2 במסגרתה מבצעים הריסה ובנייה מחדש
בנוסף לשתי התוכניות הנ”ל ישנה עוד תוכנית הנקראת פינוי בינוי, במסגרתה מבצעים הריסה של מתחם שלם בבנייה שלכם במאמר זה, אסביר מה ההבדלים העיקריים בין פרויקט תמ”א 38 לפרויקט פינוי–בינוי, מה זה תמ”א 38 – חיזוק ועיבוי, ומה זה תמ”א 38 – הריסה ובנייה מחדש. בנוסף, למה כדאי לבחור עו”ד מנוסה בתמ”א ולמה אתם צריכים ייצוג משפטי.
פינוי- בינוי
מתחם מגורים קיים, המורכב ממבנים מרובים ומכיל יחידות רבות, עובר הריסה ובנייה מלאה. פרויקט מסוג זה מחייב מינימום של 24 דירות קיימות ומחייב אישור מוסדות התכנון הרלוונטיים. הליך התכנון כולל שיקולים שונים, ובהם סידור המבנים, מערכות זרימת התנועה והתחבורה בסביבה, תשתיות מים וביוב, קיבולת מוסדות חינוך, כמות הדירות החדשות שייבנו וכן ההשפעות האפשריות על התושבים הקיימים ועל השכונה כולה.
עם אישור התוכנית והחוזה בין בעלי הדירות לבין היזם, קיימת דרישה נוספת לאישור תכנוני הבניין עצמם, המתקבלת בתהליך קבלת היתר בנייה.
פרויקטים אלה מציעים יתרון משמעותי שכן הם כרוכים בהחייאת לא רק המבנים אלא גם השטחים הציבוריים. הדבר כולל שיפורים כגון שדרוג שטחים ציבוריים קיימים, הוספת גנים ציבוריים, מוסדות, תשתיות, וכן שיפורים בזרימת התנועה ובהסדרי החניה, וכדומה.
פרויקט תמ”א 38
מתמקד בדרך כלל בשיפור העמידות בפני רעידות אדמה של בניין בודד. המטרה היא לחזק ולעבות את המבנה הקיים באמצעות ביצוע צעדים כגון שדרוגים והרחבות מבניות.
פרויקט מסוג זה מתבצע לאחר תהליך תכנוני יעיל, הנשלט לעתים קרובות על ידי תוכנית המתאר הארצית, במסגרתו ניתן לשפץ ולהרחיב את הבניין הקיים או להרוס אותו לחלוטין ולבנות אותו מחדש.
הליך התכנון של פרויקטים מסוג זה כרוך בהערכה מצומצמת יחסית של גורמים תכנוניים וסביבתיים הקשורים לחלקה, והוצאת היתר בנייה אינה מחייבת אישור תכנית מפורטת.
תמ”א 38/1 – חיזוק ועיבוי
במסגרת תמ”א 38/1 (חיזוק ועיבוי) מתבצעות עבודות חיזוק במבנה. הדיירים מקבלים שיפוץ וחיזוק של הבניין, והרחבת הדירות הקיימות בהתאם לתנאים שסוכמו עם היזם.
תמ”א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש
תמ”א 38 במסלול הריסה ובנייה מחדש (תמ”א 38/2) היא תוכנית מתאר ארצית להריסת ובניית בניינים חדשים במקום.
בתמ”א 38/2, נחתמת עסקה בין היזם לבעלי דירות בבניין ישן.
תמ”א 38 מתמקדת אך ורק בבניין הספציפי וכוללת את כל ההשלכות הנובעות ממנו. בזמן שתוכנית פינוי בינוי כוללת מתייחסת להליך התכנוני הן ברמת המתחם והן ברמת השכונה. היא מקיפה בניינים רבים ויחידות דיור רבות, ונותנת מענה הוליסטי להתחדשות שכונתית, העונה על כל דרישותיה ודרישותיה.
למה צריך ואיך בוחרים ומתקשרים עם עו”ד תמ”א?
מזל טוב, קיבלתם החלטה עקרונית לצאת לדרך, החלטתם איזה סוג פרויקט אתם הולכים לבחור, גיבשתם הסכמות ומיניתם נציגות של בעלי הדירות בבניין. נותר לכם לבחור את העו”ד המתאים.
מניסיוננו, זוהי עסקה בעלת משמעות גדולה ומורכבת, לכן אנו ממליצים לכם לבחור עו”ד אשר ייצג אתכם לפני שאתם יוצרים קשר עם יזם או מארגן כלשהו.
עו”ד מנוסה ייצג אתכם וילווה אתכם לאורך כל הפרויקט, מתחילת הביצוע עד לסיומו.
כדי להצליח בסוף, צריך לתכנן הכל טוב מאוד מראש. משרד מנוסה בתמ”א 38, לא רק שהוא דואג לכם, אבל,
- עו”ד תמ”א מנוסה בתחום ייתן לכם סיוע בגיבוש הפנייה ליזמים
- עו”ד תמ”א טוב ייקבע קריטריונים לבחירת היזם המתאים לכם
- עו”ד תמ”א מנוסה יסייע בהשוואה בין ההצעות שמתקבלות מהיזמים וליווי תהליך בחירת היזם
- עו”ד תמ”א טוב ייצג וילווה אתכם במשא ומתן על חתימת חוזה עם יזם
- עו”ד תמ”א מקצועי יבחן את התנאים המסחריים של העסקה
- עו”ד תמ”א בעל ניסיון יבדוק ויבחן את הערבויות והביטחונות הנדרשים
- עו”ד תמ”א טוב יבחן את מסמכי הליווי הפיננסי וקביעת לוחות זמנים
- עו”ד תמ”א מצוין יתריע על כל מקרה שבו הצעת יזם לא עומדת בסטנדרטים המקובלים
- עו”ד תמ”א יבצע התקשרות חוזית עם היזם שנבחר
- עו”ד תמ”א ינחה אתכם על איזה מסמכים מחייבים עליכם לחתום
- עו”ד תמ”א יתריע ליזם במקרים שבהם הוא לא עומד בתנאי ההסכם שנחתם
- עו”ד תמ”א יפקח וילווה אתכם משפטית לביצוע רישומים בלשכת רישום המקרקעין, בנוסף לעדכון תקנון הבית המשותף
הזכרתי למעלה, חלק מהנושאים אנחנו מטפלים ותומכים, אחזור על עוד כמה נקודות חשובות, עו”ד תמ”א טוב:
- יידע לענות במפורש על השאלות שלכם
- ילווה את הפרויקט מא’ ועד לאכלוס מלא לשביעות רצון כל הצדדים
- ייצג הדיירים אחד מול השני, וכן מול היזם בדרישות שונות
- מוצא פתרונות יצירתיים
- מתייחס בלי התפשרות לערבויות וביטחונות,
- מקפיד על לוחות זמנים ברורים, למשל, במסגרת תמ”א 38/2 של הריסה ובנייה, אתם מקבלים שכירות לאורך כל התקופה, אבל לא במסגרת תמ”א 38/1. מה יקרה אם הבנייה לא נגמרה כמתוכנן ובזמן? האם יהיו קנסות?…
- ישמור על זכויות הדיירים במהלך העבודות, מה יקרה אם קבלן יאחר בזמן המסירה?…
- יתמודד עם דיירים סרבנים בתמ”א 38
- אחרי ביצוע הפרויקט יעזור לעדכן את התקנון של הבית המשותף בטאבו, ועוד…
המשרד שלנו נותן סל שירותים רחב, כולל לפי הסכמה אך לא מוגבל:
- השתתפות באספות בעלי הדירות
- סיוע במינוי נציגות בעלי הדירות
- משא ומתן על החוזה עם עורך הדין של היזם
- הנחיות והמלצות לבעלי הדירות
- החזקת הערבויות וייפויי הכוח
- ליווי בעלי הדירות במהלך ההליך התכנוני
- התראות ליזם בהתאם לצורך
- אכלוס הדירות
- רישום צו בית משותף וכדומה
איך לבחור עו”ד בעל ניסיון בתיקי תמ”א 38?
רצוי מאוד לבעלי הדירות לבחור בקפידה את עו”ד שישמש כנציגם בפרויקט. מומלץ לפנות לכמה משרדי עורכי דין בעלי מומחיות והתנסות קודמת בתחום הנדל”ן, במיוחד בתחומי ההתחדשות העירונית ותמ”א 38.
כדי למצוא משרדי עו”ד מתאימים, זה יכול גם להועיל אם תבקשו המלצות מחברים, שכנים ובעלי דירות המעורבים בפרויקטים מתמשכים. מומלץ לבחור עו”ד בעל ניסיון עשיר בייצוג בעלי דירות בעסקאות תמ”א 38. הנה כמה דברים שאתם לא רוצים לפספס:
מומחיות: יש לוודא כי עו”ד מתמחה בדיני מקרקעין, ובפרט בענייני תמ”א 38. מומחיות זו מבטיחה שהם מעודכנים בתקנות, בפרקטיקות ובאתגרים הפוטנציאליים העדכניים ביותר הקשורים לפרויקטים של התחדשות עירונית.
ניסיון: חפשו עו”ד בעל ניסיון משמעותי בתיקי תמ”א 38 ופרויקטים של התחדשות עירונית. עליהם להבין לעומק את המורכבויות והתהליכים המשפטיים הכרוכים בתמ”א 38, לרבות חוזים, משא ומתן והליכים מנהליים.
מוניטין: לחפש המלצות או לחקור את המוניטין של עו”ד בקרב הקהילה המשפטית ובקרב לקוחות קודמים. חפשו המלצות או חוות דעת המשקפות את מקצועיותם, היענותם והצלחתם בטיפול בתיקי תמ”א 38.
תקשורת ותאימות: עו”ד תמ”א 38 צריך להיות בעל כישורי תקשורת חזקים ולהיות מסוגל להסביר מושגים משפטיים מורכבים בצורה ברורה ומובנת. בנוסף, חשוב ליצור קרבה טובה ולוודא שאתה מרגיש בנוח לעבוד איתם לאורך כל תקופת המקרה.
משאבים וקשרים: שקלו אם ל עו”ד יש גישה לאנשי מקצוע ולענף הבנייה בפרט, כגון מהנדסים, אדריכלים, מפקחים… אשר עשויים להידרש להעריך את ההיבטים הטכניים של פרויקט תמ”א 38 שלכם.
מבנה שכר טרחה: דונו מראש במבנה שכר הטרחה של עו”ד כדי לוודא שהוא תואם את התקציב והציפיות שלכם. בררו אם הוא גובה תעריף שעתי, תשלום קבוע או עובדים על בסיס מגירה, בהתאם לנסיבות המקרה שלכם.
זמינות: קבעו את זמינותו של עו”ד לטיפול בתיק שלכם בהקדם. פרויקטים של תמ”א 38 כרוכים פעמים רבות בלוחות זמנים צפופים ובעניינים תלויי זמן, ולכן חשוב להיעזר בעו”ד שיוכל להקדיש את הזמן ותשומת הלב הדרושים לצרכים המשפטיים שלכם.
האינטראקציה בין משרדנו לבין בעלי הדירות תיקבע באמצעות הסכם מקיף בכתב, הכולל את תחומי האחריות שלנו, תקנות משפטיות, מבנה שכר טרחה ואמצעי תשלום. ידוע כי היזם נוטל על עצמו את האחריות הכספית לשכר טרחת עו”ד אשר מייצג את האינטרסים של בעלי הדירות בהתאם לחוק.
מה המשרד שלנו יספק לכם על מנת שתעשו את ההחלטה הנכונה?
אנו נפרוש בפניכם, בין היתר, אבל לא מוגבל:
- דוגמאות מפורטות אודות הניסיון שלנו בליווי פרויקטים של תמ”א 38
- כתובות הפרויקטים
- שקיפות של איזה צד אנחנו מייצגים בעסקה
- מספר חוזים חתומים
- פרויקטים בביצוע ופרויקטים שהסתיימו
- שמות דיירים להמלצות
- פירוט סל השירותים
- הסברה רחבה על קשיים משפטיים צפויים עם בעלי דירות מתנגדים
- הצעה לשכר טרחה ופירוט של אמצעי התשלום
- מיהו ספציפית עו”ד עם הניסיון הרב שייתן לכם באופן אישי את השירות
אם אתם שוקלים לקחת חלק בפרויקט תמ”א, משרד עורכי הדין שלנו ערוך לספק לכם את התמיכה והסיוע הדרושים לאורך כל התהליך. חשוב מאוד שעו”ד שלנו יהיו לצידכם, בין היתר,
- יסבירו לכם אישית את כל ההיבטים המשפטיים והתקנות הכרוכות בכך
- יספקו הדרכה רבת ערך
- יגנו על האינטרסים שלכם
- יבדקו חוזים, הסכמים ותיעוד כדי להבטיח שזכויותיכם מוגנות, וכל החובות החוקיות מתקיימות
- יסייעו לכם לזהות ולהפחית סיכונים פוטנציאליים הקשורים לפרויקט התמ”א
- יערכו בדיקת נאותות יסודית
- יעריכו השלכות משפטיות ויספקו ייעוץ אסטרטגי
- יפעלו כסנגורים חזקים בשמכם במהלך משא ומתן עם יזמים, קבלנים וגורמים רלוונטיים
- ישאפו להשיג תנאים והתניות נוחים התואמים את המטרות שלכם
אנא השאירו את פרטיכם, ומשרדנו יחזור אליכם בהקדם לקביעת פגישה לקבלת שירותי ייעוץ בנוגע לפרויקט התמ”א שלכם.
אנו מצפים לסייע לכם לנווט בהיבטים המשפטיים ולספק הדרכה יקרת ערך.
תקנות חוק רלוונטיות:
חוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965
חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), תשס”ח-2008
*השימוש במידע במאמר על בסיס תכנים אלו, הוא על אחריותכם המלאה והבלעדית, אתם נושאים באחריות לפעולותיכם ותוצאותיהן.
התוכן במאמר, אינו מהווה חוות דעת מקצועית או עצה, המידע אינו תחליף להיוועצות עם עו”ד. העושה שימוש במאמר, נותן הסכמתו כי לא תהיה לו כל תביעה, דרישה או טענה, מכל סוג שהוא כלפי האתר ו/או בעליו ו/או מפעיל האתר ו/או כלפי צוות האתר, לרבות כותבים, עורכים ויועצים המשתתפים בהפעלתו.
המידע המופיע במאמר, אינו מהווה המלצה לביצוע, או אי ביצוע מהלך כלשהו, מחובתכם להתייעץ עם עו”ד לפני כל פעולה.
