פירוק שיתוף במקרקעין – המדריך המלא
בפגישה שנערכה לאחרונה בין צוות עורכי הדין במשרדנו עם אחד מלקוחתנו, הוא שיתף איתנו כיצד הוא בחר בנו כדי לייצג אותו בתיק פירוק שיתוף במקרקעין. הוא שאל: “אתם יודעים למה בחרתי במשרד שלכם כדי שייצג אותי?” לדבריו, “דפדתי באינטרנט בחיפוש אחרי עורכי דין שמתמחים בנושא פירוק שיתוף במקרקעין. הייתי המום, כי נכנסתי למערבולת של אתרים שהעמיסו עליי כל מיני פסקות מתוך חוק המקרקעין. כל מה שרציתי, זו עזרה על מנת להבין את התהליך בפשטות. לא היה לי זמן, או המומחיות לנפות את כל הז’רגון המשפטי. בסוף לא הבנתי מה אני צריך לעשות, ואז, נתקלתי באתר שלכם שהיה משב רוח רענן. המידע הוצג בצורה ברורה ותמציתית, והייתה לי הרגשה שהצוות שלכם יכול לעזור לי. קראתי, הבנתי, התעניינתי וקבעתי פגישה. עכשיו כשאני יושב כאן, אני כבר בטוח שקיבלתי את ההחלטה הנכונה.”
התרגשנו לשמוע שהלקוח שלנו מצא את האתר והשירותים שלנו, כל כך מועילים בניווט בתהליך המסובך של פירוק שיתוף במקרקעין. למרות שזה תמיד מתגמל לשמוע משוב חיובי מלקוחותינו, אנו גם בטוחים ביכולות, בידע ובניסיון שלנו בתחום זה.
במשרד עורכי הדין שלנו, אנו מבינים עד כמה קשה לנווט בתוך המורכבויות המשפטיות של פירוק שיתוף במקרקעין. לכן, אנו שואפים להפוך את התהליך לפשוט, ומובן ככל האפשר, עבור לקוחותינו.המשימה שלנו, הייתה תמיד לספק ללקוחותינו מידע ברור, תמציתי וייעוץ מקצועי, כדי שיוכלו לקבל החלטות מושכלות ולהשיג את מטרותיהם. זה נפלא לשמוע שהצלחנו להשיג זאת עבור הלקוח שלנו, ואנחנו מחויבים להמשיך לספק את אותה רמת שירות גבוהה לשאר הלקוחות.
פירוק שיתוף במקרקעין – הקדמה
מטרתנו לסייע לכם להבין, בצורה הכי פשוטה, את הנושא המסובך של פירוק שיתוף במקרקעין. נביא הסבר מפורט על פירוק שיתוף במקרקעין, את הצעדים הנדרשים, כולל הליך הפירוק.
במציאות הישראלית, כשמדובר בנכסי מקרקעין, קיים עיקרון חלוקת זכויות לגבי הנכס. לפי חוק המקרקעין, כל שותפות במקרקעין, שאין בה חלוקה מוגדרת מראש בהסכם, החוק מקנה לכל שותף את הזכות בכל חלק בתוך הקרקע.
ברוב המקרים, הקניין הרב ערכי של קבוצת בעלי מקרקעין נרכש במקביל ובשותפות, וככזה זה מהווה מקור למחלוקות וסכסוכים עתירי משפט. במצבים אלו, נפוץ לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, שכולל חלוקת הקניין המשותף בין הבעלים לפי חלקות מגורעות, מכירה לצד שלישי, או פירוק דרך בניה.
מה קורה כשרוצים לפרק ולסיים את השיתוף?
הפירוק של שיתוף מקרקעין, הוא תהליך משפטי שדורש ידע מקצועי ומעמיק בתחום המשפטי והנדל”ן. כדי להבין ולהתמודד עם התהליך, חשוב להבין את השלבים השונים שמתבצעים במסגרתו ואת החוקים והתקנות הרלוונטיים.
- פירוק שיתוף הוא זכות בכל עת, ואיננו מוגבל בזמן.
- פירוק שיתוף מתבצע מכוח הסכם, או על פי צו בית משפט.
- אם הסכם הפירוק כולל חלוקה בעין- סמכות הטיפול היא של המפקח על רישום מקרקעין.
- אם אין הסכם חלוקה, החלוקה תתבצע תמיד על ידי בית המשפט.
חוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969, מאפשר מסלול מיוחד, בו לכל שותף את הזכות לדרוש להתפרק מהשותפים, ולהגדיר את חלקתו בפרד, בה הוא ישלוט לפי רצונו. זאת אומרת, פירוק שיתוף הוא הליך של הפרדה קניינית בין השותפים לרכוש מסוים.
המטרות של פירוק זה, הן:
- ביטול וניתוק התלות בין השותפים, והבטחת החלטה עצמאית של כל שותף בחלק שלו.
- ובכך, הפיכת הקניין מזכויות כלליות, בלתי מוחשיות לשטח מוגדר,והניתן לזיהוי פיזי עבור כל שותף.
- לאפשר ניצול מקסימלי של המקרקעין על ידי מניעת כל מצב של קיפאון בשטח.
משפט הפירוק שיתוף במקרקעין, נוגע לזכויות של כל צד על המקרקעין, והשימוש בזכויות אלה. בכללו של המשפט, ישנם עקרונות והליכים שונים לפירוק שיתוף במקרקעין, אך כל הליכי הפירוק נובעים מהחוזה הקיים בין המחזיקים במקרקעין, ועל פיו נעשית ההחלטה לפירוק השיתוף.
הוראות החוק שמתייחסות באופן ספציפי לפירוק שיתוף מקרקעין מובאים בסעיף 37 והלאה לחוק המקרקעין, תשכ”ט- 1969, סימן ב׳: פירוק השיתוף.
37. הזכות לתבוע פירוק השיתוף
(א).כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף.
(ב).הייתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין.
38. פירוק על פי הסכם או צו בית המשפט [תיקון: תשפ״א]
(א).פירוק השיתוף יהיה על פי הסכם בין השותפים; נקבעה בהסכם חלוקת המקרקעין בעין, טעון ההסכם אישור המפקח המאשר כי החלוקה תואמת את הוראות חוק התכנון והבנייה, וכל חיקוק אחר בנדון.
(ב).באין הסכם כאמור בסעיף קטן (א) יהיה פירוק השיתוף על פי צו בית המשפט בהתאם לסעיפים 39 עד 43.
(ראו: החוק המלא בתחתית המאמר)
החוק מדבר על כמה דרכים לפירוק שיתוף:
הכל תלוי אם קיים בין השותפים הסכם לפירוק שותפות, כי זו תהיה גם המסגרת עליה בית המשפט יישם את החלטתו.
כלומר, אם נכלל בהסכם השיתוף, תסריט לחלוקה בעין (חלוקה פיזית שמגדירה את חלקו של כל צד), במקרה הזה למשל, הסמכות תהיה למפקח הרישום על המקרקעין.
אם אין הסכם פירוק שותפות בין הצדדים, אשר מהווה מתווה לפירוק שיתוף מקרקעין, במקרה הזה, הסמכות והפירוק נעשה על ידי בית המשפט השלום.
הצד שמבקש פירוק שיתוף מגיש תביעה לבית המשפט השלום, המוסמך לשפוט בתביעות קנייניות במסלול של פירוק שיתוף (צריך להדגיש שכאן לא מדובר במסלול של הצהרה על בעלות, אלא על חלוקה).
פירוק שיתוף במקרקעין – דרכים לעשות זאת
כיצד בית המשפט מפרק את השיתוף?
בישראל, חוק המקרקעין מגדיר את תנאי פירוק שיתוף במקרקעין. לפי החוק, פירוק השיתוף במקרקעין עשוי להתבצע על פי הסכמה בין המחזיקים במקרקעין, או על ידי פסק דין של בית המשפט השלום.
הפרקטיקה המשפטית בישראל, מציעה שלוש דרכים עיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין:
הדרך הראשונה – חלוקה בעין
בית המשפט ממנה מומחה מטעמו, מודד או שמאי, תלוי בנסיבות הקרקע. המומחה מציג לבית המשפט תסריט כיצד ניתן לחלק את המקרקעין. הצדדים יזכו להתייחסות לתסריט זה, ובית המשפט יתכנס בסוף כדי להחליט אם לאשר את התסריט או לא.
בית המשפט לא יבדוק רק אם החלוקה מתאימה לכל הצדדים, אלא גם אם יש בה צדק בין הצדדים.
אם אין איזון בחלוקה, כלומר צד אחד זוכה ליותר מהצד השני, ידרוש בית המשפט תשלומי איזון לצד הנפגע מהחלוקה.
“חוק המקרקעין, תשכ”ט- 39. פירוק דרך חלוקה
(א).במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין.
(ב).הייתה החלוקה בעין אפשרית רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחויבים.
(ג).ראה בית המשפט צורך בכך, רשאי הוא לצוות על רישום זיקת הנאה בין החלקות.”
בית המשפט העליון ברע”א 1017/97, פ”ד נב (4) 625, קבע עקרון-על:
עקרון- העל הוא, שכל שותף במקרקעין משותפים יכול ורשאי להביא, לרצונו לפירוק השיתוף…
לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיף 39 (א) לחוק). המדובר הוא, כמובן, במקרקעין הניתנים לחלוקה (ראו: סעיף 38(א) לחוק); ואם כך יולקו המקרקעין, יזכה כל שותף בחלק כחלקו בשותפות.
הדרך השנייה – מכירה
התהליך מתחיל בהחלטה לסיים את השיתוף ולמכור את הנכס המשותף. על מנת לבצע זאת, יש לפנות לבית המשפט המתאים עם בקשה לפירוק השיתוף.
או אם חלוקה בעין גורמת הפסד ניכר למי מהשותפים, אז בית המשפט בוחן שצד אחד ימכור לצד השני את החלק היחסי שלו.
“חוק המקרקעין, תשכ”ט- 40. פירוק דרך מכירה
(א).במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
(ב).המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.”
לאחר שהבקשה לפירוק השיתוף התקבלה, נדרשת תכנון וביצוע המכירה. כדי למקם את הנכס למכירה, נדרש להתקיים פרוצדורה מקצועית רשמית, הכוללת את הערכת הנכס על ידי שמאי מקרקעין והכרזה על המכירה.
אחד האספקטים החשובים ביותר של הפירוק של שיתוף מקרקעין הוא חלוקת הרווחים וההוצאות בין הבעלים. חשוב לקבוע מראש את התנאים הכלליים לחלוקה זו, כגון אחוזי החלוקה והמועד המתאים לתשלום.
הדרך השלישית – בנייה
כאשר מדובר בקרקע לא בנויה, אז הדרך לפירוק תתבצע על ידי הפיכת המקרקעין לבית מגורים, או לכל בניין מסוג אחר משותף. בעקבות זאת, הפירוק יתבצע דרך חלוקה של בית משותף או בניין, על ידי הגשת תסריט לרשם הבתים המשותפים בישראל, בו כל שותף מציג את התסריט שלו לחלוקה.
“חוק המקרקעין, תשכ”ט- 42. פירוק דרך הפיכה לבית משותף
(א).היה עיקר המקרקעין המשותפים בית הראוי להירשם כבית משותף, רשאי בית המשפט, לאחר שקיבל חוות דעת של המפקח, לצוות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
(ב).היה פירוק השיתוף כאמור בסעיף קטן (א) אפשרי רק אם ישולמו תשלומי איזון משותף לשותף, רשאי בית המשפט לחייבם בתשלומים כאלה, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין; על תשלומי האיזון יחולו הוראות סעיף 25, בשינויים המחוייבים.”
פירוק שיתוף במקרקעין – תשאירו למומחים!
בין אם אתם עומדים בפני אתגרים הקשורים לפירוק שיתוף מקרקעין, או לניווט בתחום המשפטי המורכב הזה, צוות עורכי הדין שלנו נמצא כאן כדי לייעץ לכם, לעזור לכם, ולהדריך אתכם בבטחה עד סיום התהליך. אנו מבינים שזהו נושא מורכב ומפלצתי, אבל אנחנו כאן כדי לסייע ולפשט את הנושא עבורכם. אל תהססו לפנות אלינו להתייעצות, לקבל עוד מידע ולגלות איך נוכל לסייע לכם להשיג את מטרותיכם.
פירוק שיתוף – פרקטיקה
אם אתם נמצאים בתהליך של פירוק שיתוף במקרקעין, חשוב להיות מודעים לכל הנושאים הקשורים כדי להגן על זכויותיכם ולוודא שהפעולה מתבצעת בצורה חוקית ומקצועית.
מדובר בנושא רגולטורי מורכב וכדאי לפנות לעורכי דין המתמחים בתחום זה על מנת לקבל התייעצות מקצועית, ולקבל מענה לכל השאלות והדילמות המתייחסות לנושא. בפועל, פירוק שיתוף במקרקעין הוא תהליך מסורבל המשלב בתוכו רבים מהרכיבים החשובים של המשפט הספציפי לתחום זה. חשוב לזכור שכל מקרה הוא שונה בפני עצמו, וכי ישנם מספר גורמים המשפיעים על הפירוק של השיתוף בפועל.
בין הגורמים המשפיעים על הפירוק של שיתוף במקרקעין ניתן לציין את הסכמי השותפות, הסכמי השכירות, החוק הישראלי, המסגרות המשפטיות הבינלאומיות ועוד. לכן, התהליך עשוי להיות מסורבל ומאתגר מבחינה משפטית ופיננסית. כמו כן, התהליך עשוי לכלול מגוון פעולות כגון כתיבת חוזים, ניהול מו”מים וביצוע של מספר פעולות משפטיות במסגרת הפירוק.
למשל,
“חוק המקרקעין, תשכ”ט- 40א. דירת מגורים של בני זוג [תיקון: תשנ״ה־2]
(א).החליט בית המשפט לפי סעיף 40 על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם, יחדיו, נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצרכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע.
(ב).הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל״ב–1972, לא יחולו לגבי מי שהיה שותף בדירה שבית המשפט החליט על פירוק השיתוף בה, כאמור בסעיף קטן (א).”
או,
“חוק המקרקעין, תשכ”ט- 41. פירוק במקרים מיוחדים
(א).הייתה מניעה לחלוקת המקרקעין בעין רק לגבי אחד השותפים ולאותו שותף היו מקרקעין הגובלים במקרקעין המשותפים והוא הסכים שחלקו יצורף למקרקעין הגובלים, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ב).הייתה מניעה לחלוקה בעין בין כל השותפים אך אין מניעה לחלוקה זאת אם שותפים אחדים יטלו חלקיהם במשותף ואותם שותפים הסכימו לכך, יחולקו המקרקעין לפי זה.
(ג).הייתה המניעה לחלוקה בעין רק לגבי מקצת השותפים, רשאים האחרים לקיים את המקרקעין בידם במשותף או לחלקם ביניהם, ובלבד שישלמו לאותם השותפים מה שהיה נופל בחלקם אילו המקרקעין היו נמכרים כאמור בסעיף 40.”
מעבר להיבטים המשפטיים, יש לזכור כי התהליך עשוי להשפיע גם על היחסים בין השותפים ולגרום למתח וקונפליקטים ביניהם. על כן, כעורכי דין המתמחים בתחום, אנו כאן כדי לנהל את התהליך באופן מקצועי ולהבטיח את שלום הזוגיות, או העסקים שלכם בכל השלבים.
