המדריך לקניית דירה ראשונה: כל השלבים, מהמשכנתא ועד הטאבו
תוכן עניינים
קניית דירה ראשונה מתחילה בדרך כלל בהתרגשות ובגיליון אקסל, ונגמרת בחתימה על חוזה של עשרות עמודים. בין שני הרגעים האלה מסתתרות רוב הטעויות היקרות: זיכרון דברים שנחתם בחיפזון, בדיקה שלא נעשתה בטאבו, או לוח תשלומים שלא מגן על הקונה.
המדריך הזה עובר על השלבים לפי הסדר, ומסביר מה כדאי לבדוק בכל אחד מהם לפני שמתחייבים. הוא מתאים גם למי שקונה דירה יד שנייה וגם למי שקונה דירה חדשה מקבלן.
לפני שמחפשים דירה: תקציב, משכנתא ומס רכישה
לפי הוראות בנק ישראל, הבנקים רשאים לממן עד 75% משווי דירה יחידה. כלומר, צריך הון עצמי של 25% לפחות, ועוד סכום נוסף להוצאות הנלוות. ההחזר החודשי על המשכנתא לא יכול לעלות על מחצית מההכנסה.
לפני שמתחילים לחפש, כדאי לבקש מכמה בנקים אישור עקרוני למשכנתא. הבקשה אינה כרוכה בתשלום ואינה מחייבת לקחת את ההלוואה, והאישור מפרט את הסכום ואת התנאים שהבנק מוכן להציע. הוא תקף לפחות 24 ימים, ובמהלכם הבנק מחויב לתנאים, בכפוף לאימות הנתונים.
חשוב להכניס לחישוב גם את מס הרכישה. בדירה יחידה, מדרגות המס הוקפאו עד ינואר 2028: עד 1,978,745 שקל לא משלמים מס, על החלק שבין הסכום הזה ל-2,347,040 שקל משלמים 3.5%,
ועל החלק שמעל, עד 6,055,070 שקל, משלמים 5%. בדירה שעולה 2.5 מיליון שקל, למשל, מס הרכישה יעמוד על כ-20,500 שקל. לזה מצטרפים שכר טרחת עורך דין, שמאי, ולעיתים גם יועץ משכנתאות.
מי שאין בבעלותו דירה יכול לבדוק גם את תוכנית "דירה בהנחה" של משרד הבינוי והשיכון, שמציעה דירות במחיר מופחת בהגרלה. לתוכנית יש תנאים ומגבלות, למשל איסור למכור את הדירה למשך כמה שנים, ולכן כדאי להכיר אותם מראש.
הבדיקות שחייבים לעשות לפני שחותמים
הבדיקה הראשונה היא נסח טאבו, שאפשר להפיק באתר gov.il תוך דקות. הנסח מראה מי הבעלים הרשום, והאם רשומים על הנכס משכנתאות, עיקולים, צווים או הערות אזהרה לטובת אחרים. כשהנכס אינו רשום בטאבו, את הזכויות בודקים ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת, לפי העניין.
הבדיקה השנייה נעשית בתיק הבניין שבעירייה: היתר הבנייה, תעודת הגמר והתאמה בין מה שאושר לבין מה שנבנה בפועל. מרפסת שנסגרה בלי היתר או חדר שנוסף על הגג עלולים להפוך לבעיה של הקונה. כדאי גם לברר אם יש חובות לעירייה שרובצים על הנכס.
בדירה יד שנייה כדאי לבדוק גם את המצב הפיזי של הנכס, בעזרת שמאי או מהנדס, ולברר מול ועד הבית אם יש חובות או שיפוצים מתוכננים. בבית משותף שווה לבדוק גם אם יש תקנון מוסכם, שעשוי לקבוע למי שייכים הגג, החצר או החניה.
זיכרון דברים וחוזה: איפה מסתתרות המלכודות
רבים בטוחים שזיכרון דברים הוא רק מסמך כוונות. בפועל, זיכרון דברים שכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, כמו הצדדים, הנכס, המחיר ותנאי התשלום, עשוי להיחשב חוזה מחייב לכל דבר.
מי שמתחרט אחרי החתימה עלול להיחשב כמי שהפר את ההסכם, ולכן לא חותמים על שום מסמך לפני בדיקה משפטית.
בחוזה עצמו כדאי לשים לב במיוחד לכמה נקודות:
לוח התשלומים: תשלום משמעותי צריך לבוא רק אחרי שנרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה, וחלק מהכסף מוחזק לעיתים בנאמנות עד להסרת השעבודים.
מועד המסירה, ומה קורה כשאחד הצדדים מפר את ההסכם.
תנאי למקרה שהמשכנתא לא אושרה במלואה: כדאי שהחוזה יתייחס מראש למצב שבו הבנק מאשר סכום נמוך מהמתוכנן.
חלוקת התשלומים: מס שבח משלם המוכר, והיטל השבחה משלם בעל הנכס במועד המכירה. כדאי שהחוזה יקבע במפורש מי נושא בכל תשלום.
מצב הנכס במסירה, ומה בדיוק נשאר בדירה.
קונים מקבלן? אלה ההגנות שלכם
בדירה חדשה מקבלן, החוק נותן לקונה הגנות נוספות. לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), הקבלן אינו רשאי לקבל יותר מ-7% מהמחיר לפני שנתן לקונה בטוחה,
כמו ערבות או פוליסת ביטוח. התשלומים מתבצעים דרך פנקס שוברים שמנפיק הבנק המלווה, וכל תשלום דרכו מזכה את הקונה בבטוחה. לכן חשוב לשלם רק דרך הפנקס, ולא בהעברה ישירה לחשבון של הקבלן.
אם הדירה לא נמסרה בתוך חודש מהמועד שנקבע בחוזה, בחוזים שנחתמו מיולי 2022 הקונה זכאי לפיצוי חודשי בגובה שכר דירה של דירה דומה, שגדל ככל שהאיחור מתארך.
וכמובן, צריך לבדוק היטב את המפרט הטכני, כי הוא שקובע מה בדיוק אמורים לקבל. גם אחרי המסירה, הקבלן אחראי לליקויים בדירה לתקופות שקבע החוק, ולכן כדאי לבדוק את הדירה עם מהנדס לפני המסירה ולרשום כל ליקוי בפרוטוקול.
אחרי החתימה: הערת אזהרה, דיווח ורישום
מיד אחרי החתימה רושמים הערת אזהרה לטובת הקונה. לפי חוק המקרקעין, כל עוד ההערה רשומה, לא תירשם עסקה שסותרת אותה, ועיקול שנרשם אחריה לא יפגע בזכויות הקונה.
בדרך כלל הצדדים חותמים גם על ייפוי כוח בלתי חוזר לעורכי הדין, כדי שאפשר יהיה להשלים את הרישום גם אם אחד הצדדים לא ישתף פעולה בהמשך.
אחר כך מדווחים על העסקה לרשות המסים ומשלמים את מס הרכישה, ובסוף התהליך הדירה נרשמת על שם הקונה. הרישום הזה הוא השלב שסוגר את העסקה מבחינה משפטית.
למה כדאי עורך דין כבר מהשלב הראשון
עורך דין מקרקעין שמצטרף לפני החתימה על זיכרון הדברים יכול לחסוך טעויות שקשה מאוד לתקן אחר כך. סילקו גולד - משרד עורכי דין מלווה רוכשי דירות בעסקאות יד שנייה ובמיסוי מקרקעין:
בדיקת זכויות ורישומים, עריכת החוזה וניהול המשא ומתן, רישום הערת אזהרה והעברת הזכויות. המשרד מלווה את העסקה באופן אישי, ומסביר כל שלב בגובה העיניים. המשרד ממוקם במגדלי לייף בבני ברק. לפגישת ייעוץ ללא התחייבות לפני קניית דירה ראשונה, השאירו פרטים או התקשרו ל-077-2316961.
מקורות
שאלות ותשובות
המידע במאמר הינו מידע כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו. כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
על המשרד
עו"ד לידן סילקו
מייסד המשרד
עו"ד דני גולדנברג
מייסד המשרד · ראש מחלקת הליטיגציה והמסחר
